Í fasteignaviðskiptum er í flestum tilvikum um mikla hagsmuni að ræða fyrir aðila máls. Er því mikilvægt að vanda allt söluferlið mjög vel s.s. hvað varðar upplýsingar um hið selda, slíkar upplýsingar á að vera hægt að finna í söluyfirliti sbr. 11. gr. laga um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa nr. 99/2004. í söluyfirliti ber m.a. að koma fram söluverð, upplýsingar um ástand eignar, föst gjöld af eigninni og kostnaður við kaupin. Þá er mikilvægt að hugsa vel um hvernig greiðslufyrirkomulag skal vera (fjármögnun). M.a. verður að huga að tímalengd lána, vöxtum og í hvaða mynt lánið skal tekið. Hér fyrir neðan er að finna nokkrar algengar spurningar og svör í fasteignaviðskiptum.
Við undirritun kaupsamnings greiðir kaupandi eftirtalin gjöld:
Lántökugjald, ef um lán er að ræða, sem að jafnaði er 1,0% af upphæð ÍLS-veðbréfs eða annars veðbréfs. Þegar seljandi fær greitt inn á reikning sinn frá Íbúðalánasjóði /lánastofnun er búið að draga lántökugjaldið frá og greiðir því kaupandi það til seljanda við kaupsamning.
Stimpilgjald þarf kaupandi að greiða annars vegar af kaupsamningi og hins vegar af fasteignaveðbréfi. Stimpilgjaldið nemur 1,5% af fjárhæð veðbréfs og 0,4% af fasteignamati eignarinnar vegna kaupsamnings. Ný lög heimila þeim sem eru að kaupa í fyrsta skipti undanþágu frá greiðslu stimpilgjalda vegna skuldabréfa og tryggingabréfa en ekki er undanþegið stimpilgjald af kaupsamningi sem er 0.4% af fasteignamati eignarinnar.
Skilyrði niðurfellingar stimpilgjalds eru að:
a) Kaupandi íbúðarhúsnæðis, og skuldari samkvæmt hinu stimpilfrjálsa skjali, hafi ekki áður verið skráður þinglýstur eigandi að íbúðarhúsnæði.
b) Kaupandi íbúðarhúsnæðis, og skuldari samkvæmt hinu stimpilfrjálsa skjali, skal vera þinglýstur eigandi að a.m.k. helmingi eignarhluta í þeirri fasteign sem keypt er.
c) Sú lánsfjárhæð sem fram kemur í hinu stimpilfrjálsa skjali skal einvörðungu ætluð til fjármögnunar kaupa á viðkomandi fasteign.
Þessi gögn þurfa að liggja fyrir vegna niðurfellingar stimpilgjalda við fyrstu kaup:
Afrit af þinglýstum kaupsamningi, afsali eða annarri eignarheimild vegna fasteignar sem hið stimpilfrjálsa skjal er gefið út til fjármögnunar kaupa á. Staðfesting úr landskrá fasteigna að kaupandi hafi ekki áður verið skráður þinglýstur eigandi að íbúðarhúsnæði og staðfesting um hjúskaparstöðu kaupanda og hvort maki hans eða sambúðaraðili hafi áður verið skráður þinglýstur eigandi að íbúðarhúsnæði.
Þinglýsingarkostnaður er kr. 1.350.- af hverju skjali sem er þinglýst.
Umsýslugjald er kr. 29.900.- . Um er að ræða fast gjald sem kaupandi greiðir fyrir umsýslu skjala.
Hlutdeild í fasteignagjöldum samkv. niðurstöðu kostnaðaruppgjörs
Hin gullna regla samningamannsins!
Góður samningamaður hefur ávallt í huga að setja hvorki seljanda eða kaupanda fasteignar í þá stöðu að réttarstaða þeirra þurfi að byggjast á trausti á gagnaðilanum. Þessi regla er algild og gildir þó svo að samningamaðurinn viti að bæði kaupandi og seljandi séu traustins verðir. Vel gerður kaupsamningur heldur einn og sér!
Til hvers er yfirlýsing húsfélags?
Samkvæmt gildandi lögum er ekki heimilt að ganga frá kaupsamningi um fjölbýlishús nema fyrir liggi yfirlýsing húsfélags. Þessi yfirlýsing á að upplýsa kaupendur um hvort einhverjar framkvæmdir séu fyrirhugaðar á vegum húsfélagsins og hver sé staða hússjóðs. Yfirlýsingin má ekki vera of gömul til þess að mark sé á henni takandi. Okkur starfsmönnum á Hóli er uppálagt að fá alltaf nýja yfirlýsingu um leið og kauptilboð er samþykkt.Í litlum fjöleignahúsum ber það stundum við að ekki hafi verið stofnað húsfélag um eignina. Þá fyllir seljandi út yfirlýsinguna og undirritar hana ásamt meðeigendum sínum. Um leið og við á Hóli skoðun eignina þína afhendum við þér yfirlýsingu húsfélags til útfyllingar.
Hvað eru eignaskiptasamningar?
Eignaskiptasamningur segir nákvæmlega til um hvað tilheyrir hverri íbúð í fjöleignarhúsi. Hver á geymsluna undir stiganum? Hefur íbúðin í risinu aðgang að þvottahúsinu? Er neðsti hluti stigagangsins sameiginlegur eða er hann til einkaafnota fyrir kjallaraíbúðina? Hver er eignarhlutur íbúðarinnar í heildareigninni? Atriði eins og þessi koma öll fram í eignaskiptasamningi. Eignaskiptasamninga þarf nú um öll fjöleignarhús en fjöleignarhús telst sú eign sem hefur að geyma tvær eða fleiri íbúðir. Kostnaður við gerð skiptasamninga greiðist af viðkomandi húsfélagi.
Hvað er forkaupsréttur?
Sá sem hefur forkaupsrétt að fasteign getur gengið inn í kauptilboð þegar það hefur verið samþykkt og keypt eignina á því verði og með þeim kjörum sem kaupandi og seljandi hafa þegar komið sér saman um. Fyrir kaupanda þýðir þetta að þó svo að seljandi hafi samþykkt tilboð hans í eignina eru kaupin alls ekki vís. Til þess þarf forkaupsréttarhafinn að hafna forkaupsrétti sínum. Sé um forkaupsrétt að ræða er ekki hægt að ganga frá kaupsamningi nema að yfirlýsing um höfnun forkaupsréttar liggi fyrir. Við á Hóli erum að sjálfsögðu boðnir og búnir til þess að aðstoða þig á allan hátt þar til málinu er að fullu lokið!
Hvað er kostnaðaruppgjör og hvenær fer það fram?
Með kostnaðaruppgjöri! er átt við að það sé gerður upp vaxtakostnaður, fasteignagjöld og endurgreiðsla til seljanda v. gjalddaga sem seljandinn hefur lagt út fyrir o.fl.! Fjárhæð yfirtekinna lána sem tiltekin eru á kauptilboði sýnir uppreiknaðann höfuðstól á kauptilboðsdegi án vaxta. Vextir eru alltaf gerðir upp sérstaklega í fasteignaviðskiptum og miðast skiptin við afhendingardag. Þannig greiðir seljandi vexti af yfirteknum veðskuldum frá síðasta gjalddaga fram að afhendingardegi en kaupandi eftir þann tíma! Skipting fasteignagjalda miðast á sama hátt við afhendingardag. Kostanaðaruppgjör fer fram við undirritun kaupsamnings. Ef ekki liggur fyrir við kaupsamning hvenær á að afhenda eignina er uppgjörinu frestað fram að afsali. Það er munur á því hvort kaupandi tekur ný lán eða yfirtekur áhvílandi lán sem eru til staðar á eigninni. Þegar kaupandi tekur nýtt ÍLS-veðbréf greiðir hann vexti frá fyrsta vaxtadegi, sem er fimm dögum eftir útgáfu bréfsins. Þegar kaupandi hins vegar yfirtekur t.d. ÍLS-veðbréf greiðir hann vexti frá afhendingardegi þar eð hann tekur við greiðslu gjalddaga frá og með afhendingardegi, en seljandi greiðir vexti frá síðasta gjalddaga fram að afhendingunni. Vísitöluhækkun/lækkun: ef orðið hefur vísitöluhækkun frá síðasta gjalddaga fram að afhendingu mun seljandi greiða hana en ef lækkun hefur orðið mun kaupandi greiða þann mismun.
Hvenær byrjar kaupandi að greiða af lánum?
Eins og áður hefur komið fram byrjar kaupandi að greiða af þeim lánum sem hann yfirtekur strax eftir afhendingu.
Hvernig skiptist hússjóður á milli kaupanda og seljanda?
Seljandi greiðir venjulegan rekstrarkostnað fram að afhendingu, þ.m.t. hefðbundnar greiðslur í hússjóð en kaupandi greiðir hins vegar safngreiðslur í framkvæmdasjóð frá því að kauptilboð er samþykkt. Dæmi: Greiðslur í hússjóð eru kr, 5.500.- auk þess sem er greitt sérstakt gjald, kr. 2.200.- sem rennur í sjóð sem á að nota til kaupan á nýju teppi. Gjöldin skiptast þá þannig: kaupandi greiðir gjaldið fyrir nýja teppið frá þeim degi er kauptilboð er samþkkt en greiðslur í hússjóð frá afhendingardegi. NB: Seljandi þarf að vera skuldlaus við hússjóð við undirritun kaupssamnings en öll inneign hans í hússjóð fylgir eigninni. Seljandi þarf að tilkynna eigendaskiptin til forsvarsmanna húsfélags.
Hver greiðir framkvæmdir á sameign eftir samþykki kauptilboðs?
Kaupandi greiðir kostnað við framkvæmdir á sameign sem ráðist er í eftir að kauptilboð hefur verið samþykkt og miða að þvi að auka verð- og eða notagildi eignarinnar. Þetta á við hvort sem framkvæmdir hafa verið ákveðnar áður en kauptilboð var samþykkt eða eftir að það var samþykkt. Upplýsingar um slíkar framkvæmdir eiga að koma fram í yfirlýsingu hússfélags. Ofangreint gildir svo framarlega sem ekki hafi verið um annað samið.
Hvenær þarf samþykki Íbúðarlánasjóðs?
Þegar kaupandi tekur ný ÍLS-veðbréf og/eða yfirtekur eldri ÍLS-veðbréf er kauptilboð gert með fyrirvara um samþykki frá Íbúðalánasjóði. Algengur afgreiðslutími frá þvi að gögn berast Íbúðalánasjóði er 1-2 vikur. Þegar málið hefur verið samþykkt náum við á Hóli í veðbréfið/yfirlýsingu um yfirtöku og og boðum kaupendur og seljendur til undirritunar kaupsamnings.
Hvernig flyt ég lán af eigninni fyrir kaupsamning?
Hvað verður um þau lán sem eru tryggð með veði í eigninni þinni? Ætlar kaupandinn að yfirtaka þau eða á að nota söluandvirðið til þess að greiða þau upp? Eða er ætlunin sú að fá skilyrt veðleyfi og nota ÍLS-veðbréf til uppgreiðslu á lánunum? Hafðir þú kannski hugsað þér að flytja lánin yfir á aðra eign sem þú átt eftir að kaupa? Þetta er ekkert mál – Við hér á Hóli leiðbeinum þér að sjálfsögðu með val á réttu leiðinni. Það er hins vegar mikilvægt að við setjumst niður með þér um leið og eignin er seld hér á Hóli og förum vel yfir þessi atriði.
Helstu möguleikarnir eru:
A. Greiða lánin upp með útborgunargreiðslu/reiðufé kaupanda.
B. Fá yfirdrátt í viðskiptabanka og greiða lánin.
C. Viðskiptabankinn þinn sér um uppgreiðslu lána gegn framsali á ÍLS-veðbréfi/ andvirði viðbótarláns o.fl.
D. Lánið flutt yfir á aðra fasteign fyrir gerð kaupsamnings.